不動産会社が銀行融資で失敗する3つの典型的な落とし穴とは？

「担保はあるし、売上も立っている。不動産業なら融資なんて簡単でしょ？」

…そう思っていたのに、なぜか銀行からの返事は「今回は難しいです」。

実は、不動産業における融資審査には、独特の“見られ方”があります。しかもそれは、決算書の数字や担保価値とは別の視点だったりします。

銀行は何より「返済される見込みがあるかどうか」を重視します。そして、その答えを導き出すために見るのが、キャッシュフローと継続的な収益性です。

今回は「不動産会社が銀行融資で失敗する3つの典型的な落とし穴」について、実際の事例とともに深掘りしていきます。

本記事の内容

あなたの大切な事業機会を逃さないためにも、ぜひ最後まで読んでみてください。

【落とし穴1】担保がある＝安心ではない“収益性”と“返済原資”が見えていない

「土地を持ってる」「物件を担保に入れる」と言えば銀行は安心して貸してくれる。 そう思っている方も多いですが、これは大きな誤解です。

銀行が見るのは「この会社は、この融資を返せるのか？」という視点です。つまり、担保よりも優先されるのは、「返済原資」の有無です。

ここでいう返済原資とは、家賃収入・売上・営業利益など、日々の事業活動で得られる現金のこと。

たとえば、ある中堅不動産会社が、1億円の融資を申し込みました。立派な土地を所有しており、その評価額も高かったのですが、融資は否決されました。

理由は「収支計画がずさん」だったからです。売上は確かに立っていましたが、キャッシュフローの説明が弱く、支出と返済のバランスが見えなかったのです。

さらに、「今後の収益見込み」や「空室対策」についての説明も曖昧でした。銀行としては、将来的な安定性が見えなければ、いくら担保があっても貸せないのです。

このような事態を避けるためには、以下の対応が効果的です：

また、帳簿上の利益と現預金の残高がかけ離れている場合は、その理由（例：減価償却や役員報酬など）を明確に説明しましょう。

物件ごとのレントロールを作成し、毎月更新しておくと管理が楽になります。

【落とし穴2】資金使途が曖昧。銀行は「何に使うか」を必ず確認している

「この融資は物件購入資金です」だけで終わらせていませんか？ 銀行は、具体的に「いくらを何に使うか」を把握していなければ、社内稟議を通すことができません。

実際にあった事例をご紹介します。

ある法人が、土地建物の購入とリフォーム資金として合計5,000万円の融資を希望しました。ところが、内訳を聞くと「購入2,500万円、リフォームに2,000万円、その他に500万円」とだけ記載。

銀行側は「その他とは何か？」と質問しましたが、代表者は「雑費です」と曖昧に回答。結果、信頼性を欠いたとして、審査は保留。

再提出後、明細付きの改修計画と、業者見積、工程表などを添付したことでようやく審査が進みました。

このように、資金使途は“明確に・細かく・論理的に”が鉄則です。

以下の資料を事前に整えておくと有利です：